未来房产公司发展趋势

导读：　未来房产公司发展趋势(共8篇)房地产现状与未来发展趋势我国房地产现状与未来发展趋势摘要：中国房地产近年来日益成为一个全社会关注的话题，它不仅是国家和政府面临的政治、经济问题，也是全社会和整个民族面临的社会问题和严峻的考验。由于中国特殊的国情和现状，任何有关住房问题的话题都会引起国人乃至国际关注，尤其是近年来中国房价的不断攀升，房...

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房地产现状与未来发展趋势
未来房产公司发展趋势 第一篇

我国房地产现状与未来发展趋势

摘要：中国房地产近年来日益成为一个全社会关注的话题，它不仅是国家和政府面临的政治、经济问题，也是全社会和整个民族面临的社会问题和严峻的考验。由于中国特殊的国情和现状，任何有关住房问题的话题都会引起国人乃至国际关注，尤其是近年来中国房价的不断攀升，房地产市场充满了诸多的不合理因素和利益争夺，价值市场需求与供给出现的矛盾，房地产开发与经营商和房地产消费者的矛盾和平衡问题，中国房地产在经历众多的严峻考验中，在社会经济的向前发展中，也会出现利好的局面。本文主要从房地产业的现状和未来趋势来深入分析房地产。

关键字：房地产 现状 未来 趋势

引言： 随着生活水平的不断提高，现代人越来越注重衣食住行的质量和品位。可是随着近年来中国房地产行业的不断发展以及大中小城市房价的不断飙升，国人更关心的是衣食住行中“住”这个话题，房地产行业是我国国民经济发展的支柱产业，住房成为越来越多的人关注话题，房价的上涨也始终牵动着老百姓的心。

正文：

一、 房地产的当前形势

房地产具有先于国民经济萧条而萧条，后于国民经济复苏而复苏的特点。根据国家信息中心发布的统计资料，改革开放以来，我国每6—7年构成一个经济循环周期。1999年第四季度经济增长进入谷底，这标志着从1993年开始连续7年的一个完整的循环周期已经完成，从2001年开始，经济运行将进入一个新一轮的稳定增长期。另据国务院发展研究中心的一份研究报告，我国未来20年的经济增长的基本走势是：“十五”期间GDP的增长率在7．0％～8．1％之间，2010—2020年，GDP增长率将降至5．5％～6．6％。房地产发展与宏观经济的发展具有正相关性。宏观经济的持续发展，将对房地产业发展提供强力的支撑，有利于放大房地产上游的生产要素供给总量，并拉动房地产的终端市场需求。因此，未来几年内，宏观经济发展对房地产具有推动和拉动双重效应。

国家政策对规范房地产市场，调整市场结构与产业结构，平抑市场价格具有深远的影响并起到了至关重要的作用，其目的是完善和促进我国房地产市场健康发展，进而带动我国国民经济和人民生活水平的迅速提高。2003和2004年是我

国房地产高速发展的两年，在这两年中房地产开发数量和投资量都达到了空前的规模，商品房售价也连连攀升。为了调解市场需求和价格，两年来，国家陆续出台了一系列政策法规，治理和规范房地产行业的运行秩序，其中包括：中国人民银行发出关于《进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，国土资源部、监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，建设部等七部委发出的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，以及央行两次上调个人住房贷款利率的政策等。国家在加强房地产信贷业务管理，规范房地产企业融资渠道、获取开发土地，加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度、整顿和规范市场秩序、完善市场信息披露制度等方面进行引导和调控。

从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业。一个区域的房地产业发展的程度必然受到该地区经济发展水平及产业结构状况的制约。一般而言，区域经济增长是随着投资量的不断增加和需求量的持续上升发展起来的。这种投资与需求的增长，必然导致对房地产需求的增加，从而带动房地产业的相应发展。

对于中国，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起行业主体的变化，商品房市场份额将减少，商品房利润率将会因保障性住房的影响而回落。

近年来，政府不断出台了对房地产的调控政策，2011年政府在“国八条”的基础上提出了“新国八条”，即强化规划调控，改善商品房结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；加强对普通商品住宅房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；加强金融监管；切实整顿和规范市场秩序；加强市场监

测，完善市场信息披露制度。从新国八条中我们可以看出政府要让房地产市场回归到正常市场机制下的坚定决心。其中，限购政策的扩大、二套房房贷首付比例提高至60%以及二手房交易营业税全额征收这三大举措对楼市产生了最直接的影响。

二、 房地产的未来发展趋势

第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。

第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。

第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。 第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2010年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。

以现在的房地产的大势趋向分析，以发达城市为中心，发展中城市为周边，价格趋势就形成了金字塔的式样，且呈上升状态，各地区不同，或缓慢或快，但整体趋势不变，且金字塔呈壮大状态，边缘快速向两边扩展。由此，就造成了小片土地的作物粮食生产值远低于其作为地基建房的生产值，可利用土地逐渐减少，在作物上无其他高科技的作用下，粮食作物会随之减少，因此，假设人口基本保持不变，作物生产能力保持不变，政府要想维持社会的稳定发展，唯有宏观调控市场，推出政策，使土地的生产值高于建房；或者不推出政策，依靠科技的力量，提高作物的生产效率，但如此一来，房子的价格会持续上升，粮食的价格也会上升，最后会形成通货膨胀的局面，所以政府仍会推出提高土地生产利用值的方案，使粮食、住房及人口保持一定的动态平衡。

未来20年房地产行业发展的六大趋势
未来房产公司发展趋势 第二篇

未来20年房地产行业发展的六大趋势

中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。

在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。

再过十年，我国人均GDP超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下：

细分时代已经到来

25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。

1.市场的细分。

当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。

那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”(政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者)逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。

例如：郑州(楼盘)、武汉(楼盘)、西安(楼盘)同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。

即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。

2.开发商的细分。

在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。

以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型，也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。

2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。

2005年至2013年期间，约50家开发企业先后以借壳或直接IPO方式上市，并主动在大中城市进行战略布局。未能与资本市场完成对接的房企在强大的资本驱动型对手面前，屡屡在激烈的土地竞拍过程中败下阵来，最终只能被迫向下一级市场转移。

这种由大城市逐步向中等城市“梯次转移”现象在过去的9年中多发生在竞争较为激烈的一二线城市，近两年有向三线城市蔓延的趋势。

我曾经在2005年初对这种市场格局的调整趋势做出过预测，认为调整的周期大约为10年左右，调整的结果有两个：一是到2015年前后，各大中城市60%以上的市场份额将会被这个城市的前10大开发商占据；二是在“梯次转移”的背景下，每个大中城市的前10大开发商一半以上来自外地。

市场的规律再次告诉我们，一旦行业发展进入成熟期后，只有那些价值取向清晰、战略方向明确、管理规范透明、机制健全合理、学习创新能力卓越的企业，才能在激烈残酷的竞争中脱颖而出；那些终极目标模糊、机会导向、管理随意、无行为底线、短期利益至上的企业，面对日益激烈的市场竞争，必将不断地被边缘化，甚至改行出局。

3. 产品业态和商业模式的细分。

随着行业的不断成熟，房地产产品业态日渐丰富多元——住宅(毛坯、精装、科技、绿色、集成等)、商业(购物中心、商场、独立店、街铺等)、仓储物流和工业厂房、酒店、体育文化和旅游度假物业、酒店式公寓、养老养生物业等等，门类齐全。相对应的商业模式也在不断细分——快速周转、持有经营、产权式委托经营、基金代持、售后返租、以租代售等，模式不断创新。产品业态与商业模式丰富多元的目的，是为了平衡企业现金流和盈利能力的需要，满足资本市场对企业“持续盈利、稳定增长”的要求，最终提高企业生存和发展的核心竞争能力。

行业基本面：

未来15~20年稳定发展

自1990年广州(楼盘)第一个大型住宅小区淘金花园开发以来，中国市场化的房地产业迄今已有25年的历史。

按时间段来划分，中国房地产市场大约划分为三个阶段：

起步阶段。1990年至1998年，是我国房地产业的起步阶段。这一阶段的房地产业有两个关键词：一是“无序”，二是“调控”。由于行业刚刚起步，政府的相关法律法规尚不完善，土地的出让方式以协议出让为主，只要有一张合同，即可随意转让，于是便有了海南(楼盘)、惠州(楼盘)、北海(楼盘)等地的“击鼓传花”倒卖土地的乱象。那个时候，开发商凭一纸土地协议即可“卖楼花”,土地款未付清卖楼款就能回收，投资回报率甚至可以高达500%以上——从政府、银行、开发商、媒体到消费者，整个市场主体的行为方式都是无序的。

针对这一状况，1993年开始主掌中国经济的朱镕基副总理施以重拳，用“关水龙头”的方式，责令银行对企业的期货、股票、房地产类投资停止贷款，开始了第一轮的宏观调控。直至1997年8月份中央北戴河会议，重又“将城市居民住宅的开发作为我国国民经济新的增长点”，年底的中央经济工作会议明确了这一方针，结束了接近5年的宏观调控。

提速阶段。1998年至2003年，是我国房地产业的提速阶段。这一阶段也有两个关键词，一是“停止福利分房”，二是“按揭贷款”。 这两项举措使得房地产业的发展猛然提速，1998年商品房销售面积较1997年实现大幅度增长，首次突破1亿平方米大关。之后，我国房地产业持续保持着快速的发展势头。

调控阶段。2004年至2013年，是我国房地产业的调控政策频出阶段。这一阶段的关键词是“政策多，时效短”，“保障房”。 “国八条”、“国五条”、“新五条”接连推出，120平方米普通商品房实行一年即为“90/70”(90平方米占比必须在70%以上)所替代。其中最重要的一项法规是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以协议方式出让，必须实行‘招、拍、挂’”，被业界称为“8·31大限”。这是我国房地产业真正开始走向规范与良性运行的分水岭！也是行业的资本属性开始显露“推手”面目的起点。 这一阶段另一重要事件是“保障房”。2011年“十二五”启始之年，启动了“五年建设3600万套保障房”的宏伟计划。这一计划标志着我国房地产业从此进入成熟稳定的发展时期。

通过上述三个阶段的发展，中国新建各种住宅近200亿平方米，其中超过100亿平方米的商品房住宅，有效地提升了超过1亿个家庭

我国未来房地产市场发展趋势
未来房产公司发展趋势 第三篇

我国未来房地产市场发展趋势

2013年10月末，习近平总书记在第十次集体学习时提出，要加快推进住房保障和供应体系建设，满足群众基本住房需求，实现全体人民住有所居目标，总的方向是构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。笔者认为，此次会议不简单着眼于实现控房价的短期目标，更加注重房地产长期稳定健康发展，解决居民住房需求，这预示着房地产政策方向和重点。建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，将是未来楼市调控长效机制的基础。

一、未来我国房地产市场走势分析

(一)主张房价上涨的观点

1、财政困难论。地方作风更希望房价上涨，地方政府的债务压力和土地招拍挂制度将继续推动房价创新高。

2、城镇化论。城镇化将继续推高房价，从城市化看，城市房价也许会再涨一段时间。

3、房价周期论。中国房价长周期达100年，未来 15-20年仍然是上涨周期。

未来推动房价上涨的9个因素如下：

1、国内经济繁荣周期没有结束。到2020年我国经济翻番，经济增长速度必须达到7％以上，加上收入倍增计划等，将带来住房购买能力的提高。

2、地方财政支付困难推高房价。据国家审计署资料，2012年底4个省、17个省会城市承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额为7746．97亿元，占这些地区债务余额的54．64％。偿还债务的出路是提高土地价格，或者发行地方债，地方债的发行依然要靠税收、靠土地财政来解决。

3、宏观政策对商品房的影响。宏观政策确定保障房是政府建设的重点，但因保障房的建设量，本身环境、地点和质量等无法满足需求，仍然需要商品房市场起决定性作用。宏观政策要压缩过剩产能，房地产是源头。压缩产能会导致原材料价格上涨，抬高住房成本。同时，全社会的货币供应量持续不断扩张，这些资金的很大部分集中到投资或购买住房上，也会提高住房价格。

4、城镇化比率的提高。为提高城镇化率，就得建造新的城市或区域。

5、需求的扩大和投资性。家庭的小型化导致住房二人一套和一人一套的情况增加，从而增加了住房需求。在投资选择比较中，房地产依然有优势。

6、流动性依然充足。我国较高的存款准备金率，表明我国未来发展不会缺乏资金，为房地产投资提供了资金来源。影子银行和信托基金等资金偏爱房地产，社会资金依然看好房地产。

7、土地货币化。可供开发建设的土地有限，随着货币供应增加，土地价格肯定上涨，因而住房价格必然上涨。

8、房地产市场的垄断型。房地产调控提高了房地产市场的集中度，土地开发和拍卖土地的能力只有大房地产商才拥有，他们的营销战略也相对具有垄断性。同时，大量中间人出现，增加了流通环节和成本，提高了维持高价的承受能力。

9、受益人的心态。目前购买住房投资的人，很大部分是国内市场各种制度改革的受益人，他们拿着大量的住房，不在乎房价的高低，也不担心其下跌。这种力量在新开盘尤其是高档商品房项目中依然存在。

(二)主张房价下跌的观点

1、泡沫论。房地产存在泡沫，价格已经高得离谱。

2、鬼城论，国内有些城市住房供给过剩，超越了发展阶段，很多新城区没有人居住。

3、崩溃论。国内有些城市住房价格已经大幅度下跌，其他地方未来也可能出现下跌。

4、剥皮论。房价先从中心城市的外围和城市郊区下跌，逐渐向中心城市和城市核心区扩散。

未来抑制房价上涨乃至使其下跌的7个因素如下：

1、城镇化建设。城镇化的土地供应增加，人口结构调整，将影响房价上涨。中央城镇化工作会议提出，今后要减少工业用地，增加生活、居住用地供应比例，严格控制特大城市人口规模，在城市群的布局上，大中小城市和小城镇合理分工、布局，协调发展。这对今后城镇化发展路径进行了战略调整，也必将影响未来的房价变化。

2、房地产管理制度。房地产管理制度的变化将影响房价上涨，地方政府抬高土地价格，并不足以解决财政所需要的资金，房地产税收如能归地方政府，地方就有很大的积极性。随着2014年财产登记制度的建立，房地产、个税联网系统的完善，将大大增强开征房地产持有税等的操作性，因此，住房价格必然会回落。

3、经济面临转型升级。房地产经济是转型升级的牛鼻子，只有住房价格回归理性，才能降低生活成本，降低企业房地产和资金成本，让其他产业有高利润，才能鼓励向其他行业投资，为转型升级提供资金和利润支持。房地产价格下降是经济转型升级的政策抉择要求。

4、经济周期的变化。2013年我国经济速度开始下行，这是大周期的调整。未来的增长速度不会再超越8％。结构调整和战略思路的调整，更多注重经济增长的质量和效益，城镇化的发展同样注重质量、生态、文化和历史，不会再搞大拆大建，急于求成。

5、高房价和高利率将使中心城市失去优势。房地产本身不具多少技术含量，在互联网时代和实体经济竞争的时代，房地产的过度发展是很不稳定的。高房价的连锁效应会抑制房价继续高涨。

6、房地产市场已处于不健康状态。房地产价格已经超越国际水平，诸多地方出现空城，入住率很低，房地产的投资回报价值缩小，风险加大，建筑成本下降。房地产的暴利，也让企业和社会无心进行研发和技术投入，这将使我国丧失国际竞争力。

7、住房供给已超过城镇化人口的需求。按照 2009—2012年以来全国每年销售的住房套数计算(每套

100平方米以上)，每年可解决2600-3000万人口入城，但实际每年城镇化人口不足2300万。根据目前的施工面积和销售情况，假设未来每年依然销售940万套住宅，8年销售7520万套，至少可以解决22560万人口的居住，而城市增加的人口实际只有17600万，只需要5833万套，未来8年住房供应超过需求 1700万套。由此可见，未来8年住房基本是供给能力大于需求能力的，房价应该稳定乃至下降，结构上或许有所波动。

二、我国房地产政策亟待调整

(一)在新的条件下，房地产市场调控的变化

1、房地产作为经济增长和转型的支撑力没变。我国经济旧模式的原动力趋弱，新动力尚未形成，经济增长处于高速向中高速转换的“空档期”。为保证这种转化平稳实现，而不至于出现失速下滑，房地产仍然是守住增长底线的支撑力，同时也为改革转型奠定一个“缓冲区”。可以设想，如果没有房地产投资较快增长对经济的支撑，没有土地出让金大幅改善对地方收入的支撑，没有房地产销售改善对相关产业链的拉动，那么，2013年能否实现7．5％的预期目标?

2、土地“招拍挂”机制没变。土地“招拍挂”机制作为房地产市场和土地财政运行的基石，在未来几年都很难有实质性变化。归根结底，商品房用地供应不足，地方政府对土地财政过度依赖只是一个结果，它是对土地“招拍挂”机制的响应。过去3年，中央政府下达的住宅用地供给计划指标都未能完成。机构上看，房价上涨压力更大的一线城市，其住宅用地供给比例处于持续的下降通道。尽管近期的调控政策都强调扩大土地供给，但事实上，如果建设用地总量难以扩张，住宅供给比例难以提升，这个政策将很难落地。

3、房价控制占决策权重没变。房价控制依然占有重要的决策权重，这在短期内不会有明显的变化。尽管到目前为止，新一届政府并未对控制房价有过公开的表态，市场也广泛预期房价控制目标和问责机制会有所淡化，并寄望于供给体系的多元化，以使市场之手发挥更大的作用。然而事实上，由于房价过快上涨会恶化财富和收入分配，产生社会问题，政府对房价上涨保持着比较谨慎的态度。

4、房地产市场基本驱动力变弱。房地产市场自身的基本驱动力变弱，对调控的承受能力将会下降，一项政策的出台可能会产生难以预料的负面冲击。因此，调控力度的把握将比以往更加困难。尽管2013年房地产市场经历了一轮比较明显的反弹，但是就全国整体而言，库存消化压力并未明显缓解，个别城市库存压力仍然较大，甚至有些城市的房价处于下跌通道。因此，基于本轮市场反弹的这种结构性特点，考虑到中国经济增长的速度已经放缓，货币也将处于中性偏紧的状态，可以判断中国房地产市场的基本支撑因素都在不同程度地弱化。因此，未来的调控将更加难以平衡；既要兼顾经济增长，又要抑制个别城市的房价上涨，还要预防调控力度不合适所引发的下行风险。

5、房地产市场核心问题的变化。我国房地产市场的核心问题已经从总量不足逐步过渡到住房占有的不平衡，这意味着调控政策的目标将更为多元化，调结构将会是住房政策的长期目标。中央政府认为，解决群众住房问题是一项长期任务，还存在着住房困难家庭的需求尚未根本解决、保障性住房总体不足，住房资源配置不合理不平衡等问题。

6、房地产市场的分化。我国的房地产市场已经呈现分化的格局，区域之间、城市之间冷热不均的现象继续凸显，显示我国房地产市场的整体性趋弱，结构性和差异性趋强。在这种背景下，未来的房地产政策可能倾向于差别化，而非一刀切。分化格局反映的是人口流动的新趋势。第六次人口普查显示，单向、集中的人口流动模式决定了个别热点城市的房地产需求依然旺盛，及时实施严格的限购等干预措施，也难以从根本上抑制房价上涨的态势。反之，部分遭遇人口流失的城市，房价却承受下滑的压力。以人口城镇化

为核心的新型城镇化战略，决定了未来的房地产政策必须对流动人口的住房需求给予必要的关注。尽管从数据上观察，农村向城镇的人口迁移规模最大，速度最快的阶段已经过去，然而迁移人口的住房问题却比以往更加突出。

(二)政策调整和完善需把握的原则

尽管很难对房地产政策走向进行精确的判断，但是考虑到政策的选择都基于一定的约束条件，未来并非完全无迹可循。在调整和完善房地产相关政策时，要把握以下5项原则。【未来房产公司发展趋势】

1、底线思维原则。底线思维决定了短期的房地产政策仍将表现出明显的阶段性和逆周期特征。短期内的房地产政策走向仍将取决于经济增长的速度。如果经济增长的压力增加，则政策的选项是：弱化旧政策的执行力度、延缓新政策的推出节奏。房产税试点扩围的时间点和试点方案将部分取决于经济增长的环境，如果经济增长压力依然较大，推出节奏仍有可能继续延后，或者采取较为温和的试点方案。

2、问责制原则。房价目标和问责机制决定了以限购、限贷等抑制需求的行政干预措施在短期内难以退出。尽管限购、限贷、限售等短期政策是典型的行政干预，不符合市场化的长期方向，但是对于房价上涨压力较大的一线和个别二线城市而言，是短期内最有效的手段。房价控制依然是问责考核的核心，地方和中央在这一点上并不存在分歧。无数据表明限购、限贷等政策能够实现控制房价的目标，它的实际效果往往是抑制供应，需求不会被消灭，只会被延后。

3、供应体系原则。长期的住房供应体系将走向“三元供应格局”：低收入家庭的安居需求，通过保障房政策给予支持，主要靠“租”，合并公租房和廉租房。中间“夹心层”的商品房需求，通过财税、金融等手段的定向支持，使之有能力满足自住性的首套商品房需求，帮助其拥有产权，分享城市升值的好处；高收入家庭的改善性需求，通过房产税等手段予以适度抑制。

4、土地制度改革原则。通过土地制度改革释放住宅用地的政策效果需要时间检验。集体建设用地的流转能否为住宅用地提供潜在的空间尚需时间确认。土地指标偏紧的珠三角、长三角发达城市更有可能从存量领域开启集体建设用地的市场化流转，并在一定程度上缓解住宅用地紧张的格局。

5、市场化原则。十八届三中全会提出“使市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用”，代表着房地产政策的长期走向，也被解读为行政性政策退出、长效机制逐步确立、房地产走向市场化路径以及改革的优先次序可能是：首先，需要启动供给端改革，使土地和资金供应实现市场化；其次，启动需求端改革，逐步退出限购、限贷等行政干预措施，建立以税收、金融手段等市场工具为主的长效机制，在经济环境稳定的情况下，适时启动房地产试点和立法。

三、房地产调控的两个问题

(一)结构性矛盾突出问题

当前房地产业可以说是问题不少，绝大部分都不是由总量矛盾造成的，而是源于行业内部各种结构性的突出矛盾。

1、房价与购买力的不匹配。当前，对住宅需求最大的人群应当是进入城市不久的“新市民”。据不完全统计，大约有两亿人口居住在城镇却没有城镇户籍，这一群体基本是在城市务工的农业人口，而各类保障性住房也基本不能覆盖着一群体。对于“新市民”这一群体来说，当前商品住宅价格过高是一个不争的事实。

如果城镇住宅需求最大的一个群体，购买力长期无法支持当前的商品住宅价格，房地产业的发展必然不可持续。房价与购买力的不匹配也会对住宅以外的消费产生很大影响，房价对家庭消费具有明显的抑制作用。城镇化应当是全社会生活水平全面提高的过程，房地产行业的发展固然是其中的重要一环，但如果家庭消费因此受到明显抑制，那城镇化就偏离了它的初衷。要解决这些问题，一是要认识到虽然房价与购买力不匹配，但是房价暴跌对于经济弊远大于利，所以需要持续不断的提高居民的可支配收入，以增强住房需求群体的购买力。二是要加强保障住房的建设分配和租房市场的规范化，分流一部分商品住宅购房需求。

2、区域之间发展不平衡。从全国来看，局部地区房地产发展过快，某些地方出现了所谓的“鬼城”。 2013年7月发布的《城市房地产发展风险排行榜》评估了286个地级以上市房地产发展风险，其中风险最集中的区域在我国西北地区，并且风险最高的前50个城市几乎均为三线城市。就实际层面而言，现在很多城市都在兴建新城、卫星城，这些城市中的新区也有过度开发之嫌。与这些局部地区的过度开发形成鲜明对比的是，在大城市、城市中心区域，住宅依旧是相对稀缺的资源。我国住宅市场区域间的发展不平衡可能会长期存在，这是由房地产行业的长周期特性决定的。可行的措施是继续发展城市和城际交通体系，转移一部分大城市和市中心人口至新开发区域。这样既缓解了大城市及城市中心区域的压力，又充分利用了已过度开发地区的房地产资源。然而，基础设施建设同样有资金投入大、周期长的特点，因此，需要认识到调整区域不平衡是一个漫长的、动态的过程、应用长远眼光看待这个问题。

(二)货币供应及流向问题

1、房价问题的实质是货币问题。房价涨跌及其走势取决于多个方面因素，其中包括宏观经济、货币供应水平、可替代投资品市场状况、区位、相关社会心理状态、社会保障性住房供给水平以及税收因素等。货币供应从总体上影响房价走势，城市发展不均衡、公共服务供给不均衡、城市间机会不均衡等从结构上影响房价。税收因素既可以在总体方面又可以在结构方面影响房价。货币供给是决定房价走势的关键因素，要认清房价涨跌的本质，即房价涨跌的核心问题是货币供应状况，房价问题的实质是货币问题。

2、货币供给增长支撑了高房价。货币供应影响房价的作用机理在于，当货币供应大幅扩张时，充裕的资金为房地产投资提供了基础，投资者获取信贷资金的便利程度增加，机会成本降低。另—方面，货币供应大涨必然引发物价大幅上涨、货币贬值，投资者以及普通居民必然通过投资或购买房地产来应对，其结果是房价上涨，而当货币供应大幅缩小时，支撑房价的基础不存在，投资房地产的机会成本也会增加，市场流动性减弱，投资者或普通居民倾向于持有现金资产，而不选择购买房地产，其结果是房价下跌。

3、房地产调控的关键是控制好货币供应。根据中国央行公布的数据，2013年10月末，广义货币 (M2)余额107．02万亿元人民币，同比增长14．3％。在货币供应充裕的情况下，人们对房价依然保持看涨预期，以信贷资金为主的资金自然会源源不断地流入房地产市场。根据中国国家统计局公布的数据，2013年1月—11月，全国房地产开发投资的比重为68．6％。上述数据表明，民间房地产投资热情依然高涨，到 2013年11月依然有大规模资金流入房地产业，而且房地产调控的关键是控制好货币供应以及货币流向。货币政策应成为房地产调控的核心。一方面控制好货币总量和货币投放节奏，另一方面控制好货币流向，同时重点辅之以税收政策。（

房地产的当前形势和未来发展趋势
未来房产公司发展趋势 第四篇

房地产的当前形势及未来发展趋势

房地产是固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。中国人从古至今都对房和地有着特殊的情感。随着时代的发展，至今，房地产已和各行各业紧密联系，同时也因其影响着民生的方方面面而曾一度处在风口浪尖之上。在是市场经济主导的时代，经济的走势直接影响了房地产的发展趋势；而中国又是特色社会主义国家，政府的宏观调控在房地产市场的作用也是不容忽视的。

一、 房地产的当前形势

房地产在经过08年的大跌和09年的大涨，过渡到近几年的平稳发展，这其中政府的调控职能不容忽视，而总结房地产的当前的形势则有利于我们更好地去研究它未来的发展趋势。

（一）、政府政策分析

近年来，政府不断出台了对房地产的调控政策，2011年政府在“国八条”的基础上提出了“新国八条”，即强化规划调控，改善商品房结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；加强对普通商品住宅房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；加强金融监管；切实整顿和规范市场秩序；加强市场监测，完善市场信息披露制度。从新国八条中我们可以看出政府要让房地产市场回归到正常市场机制下的坚定决心。其中，限购政策的扩大、二套房房贷首付比例提高至60%以及二手房交易营业税全额征收这三大举措对楼市产生了最直接的影响。

2011年至今，国家通过加大土地供应调控力度和减少新楼盘的批售来控制二级市场的供应，通过全额征收二手房交易营业税减少了三级市场的供应力度，又利用限购限贷，提高贷款利率减少了市场上的投资需求和投机需求。

2012年，政府多次提出调控房地产的措施。2月中旬，发改委下发通知要求2012年加大保障房建设资金支持；中央政治局提出继续积极财政政策和稳健货币政策；国土部表明要坚决贯彻中央调控政策；国土部发布闲置土地满一年按地价20%征收闲置费。央行两次降低存款准备金率；深圳市住房公积金贷款业务将在下半年启动。国务院7月正式批复前海开发开放政策。

通过对政府政策的分析，我们可以看出政府的决心，所以在未来很长一段时间内这种严格的房地产调控政策不会改变，但政府的本意是让房地产市场回归到政策的市场机制下，因此最终房地产会在政府宏观调控和市场调控下回到正轨之上。

二、未来经济走势和政策形势

经济的发展会直接影响到房地产的未来发展趋势，同样，政府的调控政策也会关系到房地产未来走向。

（一）、未来的经济走势

我们都知道，拉动经济的三驾马车是投资、进出口和消费。从目前国家的经济发展趋势来看，预计GDP同比增速将会减缓。

消费向来是三驾马车中最平稳的，但在国家经济转型中，其对GDP的增速贡献不足，上半年统计结果消费拉动GDP增长近4.6个百分点。

在三驾马车动力不足的情况下，GDP的增速也将放缓，珠三角占据着地理交通和政策的优势一直走在经济发展的前沿。而深圳作为珠三角的中心城市，其发展涨势也将回落，会直接影响到房地产市场的发展。

国家经济在未来将面临转型，制造业行业集中度将会增高，然而制造业作为投资的另外一块重要领域也已显示收缩的态势。房地产的调控导致了内需紧缩，国内经济的回落，所以今后的经济形势不容乐观。但反过来，经济的回落也势必影响未来的房地产市场走向。

从上图可以看出，领先的PMI指标显示经济又下滑的趋势。

总之，从以上各种数据来看，随着WTO缓冲期的结束，竞争机制的逐步引入，中国经济在未来一段时间将会受到一定波动，各项经济数据将有所下滑。而随着这一段波动期的结束，中国经济将会和世界经济的联系更加紧密，加上消费市场的逐步打开，中国经济将会步入稳定的快速发展，当然发展速度没有现在这么快。所以中国经济的未来是良性的，是美好的，是光明的。但在波动期，企业面临的压力将会加大，所以在这一段时期内，企业在面临市场的冲击时，要坚定信心，要及时转变，要不断创新，要强强联合。在度过这一段震动期后，广阔市场任你驰骋，企业也将迎来美好的春天。

（二）、未来的政策形势

今年下半年将进行政府的换届选举，随着领导层将会变更，社会对其的新政策关注度颇高。中央的定调是稳增长、调结构、保民生、促稳定。首先，政府对于房地产的调控政策不放松，同时也将会采取积极的财政政策和稳定的货币政策来促进房地产市场的软着陆。政府将利用宏观调控手段和市场手段来协调开发商、地方政府、炒房者和普通百姓之间的利益。增收房产税、加息、提高存款准备金率和严格的土地政策，加上限购限贷现限价的手段双管齐下，表明了政府调控房地产的决心。

一方面，在经济增速回落，政府调控政策不放松的情况下，房地产市场的发展将回归到正常的市场经济当中，另一方面，土地资源的不断紧缺，城市化进程的加快，供应总体上将会越来越少，而需求会不断增加。

中国未来的政策还将继续倾向于经济的发展，而对于房地产市场，无论是现在，还是在未来，主基调依然是严格调控。但在严格调控的同时，为了保证税收和经济的发展速度，中央政府和地方政府也不会打压房地产市场，只是让他回到理性的市场机制下。

三、房地产未来发展的趋势

（一）、官方观点和社会上的两种主要观点

1、官方观点

至2011年以来，政府高层不断重复要坚持房地产调控政策不动摇！促进房价合理回归。这也奠定了政府关于房地产市场的基调。政府在限购限贷限价的基础上将会增加房产税的实行试点。政府的决心是显而易见的，所以政府会增加刚需和保障房的建设，减少投资和炒房情况的出现。采用宽松的财政政策和稳定的货币政策使得房地产回归住宅属性。

2、社会两种主要观点

面对特殊的房地产市场，社会上有两种截然不同的观点。一种认为房价在未来会大涨，因为土地资源的不可再生性，其供应将会逐渐减少，加上中国人对于房地产的特殊感情，需求将会很旺盛，所以房价会上涨，房地产市场还有很大的发展空间和投资空间。这种观点的人主要以任志强为代表。还有一种观点认为：政府严格的房地产调控政策，经济增速的减缓，房地产的价值已严重超过其自身价值，房地产市场已形成了泡沫并且很快会破灭。认同这一观点的人以郎咸平为代表。

（二）、我对于房地产未来发展的一点看法及建议

房地产未来的走势究竟会如何，我们首先要清楚房地产未来发展如何不仅关系着GDP的发展，而且还密切联系着各种民生问题。我认为，房地产市场发展最终如何，这要看起后面各种利益体的博弈结果。这就像一场拔河比赛，开发商的利益团体和普通大众之间的比赛，但这场比赛双方实力之间的差距注定了这是一场不公平的比赛，而这时，政府为了尽量维持公平，就会采取调控将比赛重新拉回比赛起点。

就政府而言，一方面要严格调控房地产市场，是为了维护社会的安定和保证大部分人的利益。而另一方面，政府要想保证GDP的增速，在消费和进出口增速缓慢的情况下，要依靠房地产市场的发展来保证经济增长速度。因此在未来的很长一段时间内，政府会严格调控，但也不会过度打压。而开发商的利益团体就要把握好程度。

从大众角度来看，大部分被人有购房的需求而缺乏购房的实力，这时他们就希望政府能够更加严格地调控房地产市场，他们往往谴责房价过高，但同时他们谴责的正是自己迫切想要的。

就开发商的利益团体来讲，主要就是和政府之间的博弈了，随着土地政策的严格把控，开发商之间的联合和整合将会成为趋势，随着房产税和各种严格的房产政策的实行，开发商将面临着库存的压力和降价的压力。

我认为未来房地产的趋势主要有以下几点：

1、二三线城市将是二级市场的重点，一线城市的重点是三级市场

随着一线城市的限购限贷政策的严格实行，其投资和投机空间将大大缩减，因此大量资金可能转入二三线城市。而在一线城市，无论从土地资源的供应情况来看，还是从政府的限购限贷政策来讲，未来房地产的重点应该是三级市场。

2、房地产向两极化发展，形成两头大，中间小的局面

因为限购限贷的政策，投资客和高端客户的目光将会转向高端豪宅物业，而在保障性住房这一块政府也将会照顾中低收入人群。

3、工商铺未来发展空间仍旧巨大

从图中不同类型物业新开工面积增速对比可以看出，未来的工商铺还有很大的发展空间，特别是一线城市对于工商铺的需求仍然很旺盛。

4、信托偿付高峰期的来临，开发商会采取降价来回笼资金

大量资金流入房地产行业，其形成的债务将于2012年陆续密集到期，这势必将考验房地产开发商的短期偿付能力。在市场仍未得到实质性的回暖之际，开发商将采取降价出售回笼资金的收缩策略，从而可能带来市场价格下跌的加剧。从开发商的供应来看，2012年库存量的压力将会加大，库存的大量出清也预示着房价将可能会下跌。

5、房产税将扩大试点范围，全国住房系统将会联网

目前深圳、北京、广州等多个城市实行二手房按评估价过户征税，以提高政府税收收入和打击炒卖行为。未来随着全国住房系统的联网，对于二手房交易征税、新增或者存量房的房产税等将带来更好的支撑，并将进一步推广。而随着税收等市场化的房地产调控制度的完善，未来行政色彩浓厚的限购限贷政策将逐渐淡出，但是短期内仍将继续存在，以为新政策的酝酿和出台争取时间。

6、政府可能在将来会要求开发商增加保障性住房的比例，房地产未来的趋势将回归到住宅属性。

总而言之，言而总之，房地产市场未来的趋势会表现在六个方面：①二三线城市将是二级市场的重点，一线城市的重点是三级市场；②房地产向两极化发展，形成两头大，中间小的局面；③工商铺未来发展空间仍旧巨大；④信托偿付高峰期的来临，开发商会采取降价来回笼资金；⑤房产税将扩大试点范围，全国住房

系统将会联网；⑥政府可能在将来会要求开发商增加保障性住房的比例，房地产未来的趋势将回归到住宅属性。【未来房产公司发展趋势】

（三）、东海局势对于中国房地产的影响

近期以来，中国东海地区的局势可以用“风起云涌”来表达。除了旧有的中日东海划界争端和钓鱼岛争端外，最近韩国又侵占了中国东海固有领土苏岩礁的严重事态。可以说东海情况已经到了异常复杂的地步。东海问题错综复杂，但主要涉及的是四国一区，即中国、日本、韩国、美国和中国台湾地区。

要想知道东海局势对于中国房地产的影响，就需先弄清楚东海局势会朝着一个什么方向发展，然后再分析可能对中国房地产市场发展的影响。

东海有丰富的石油资源，从资源的角度来看，无论哪一方都想得到。但我想说东海问题最大的冲突点并不是石油资源，而是各国之间整体利益的博弈。

美国的政策和原则就是自己独强，平衡各国实力，制约打击一切反对自己的和在未来有可能威胁到自己地位的所有国家及个人。所以美国在东海问题上，一方面怂恿日本挑衅来试探中国的底线和制约中国的经济发展。但另一方面他又不会和中国开战，因为两国整体实力差距不大，中国的战争潜力巨大，目前已经不具备爆发全面战争的可能了，除非有一个国家的实力有了质变，但从社会和历史发展的规律来讲，这一点已无可能。

从中国角度来讲，中国文化一向是中庸和平，不存在侵略。同时，中国的老百姓耐力很强，会忍常人之所不能忍，但也是有底线的，一旦有人触犯了他的底线，他将会变成最勇猛的战士。所以中国政府是尽量避免战争，但并不惧怕战争。

从日本的角度来看，先不管他的信仰好与坏，但他们是有信仰的，他们骨子里的军国主义和侵略性从未改变，我们不得不承认有坚定信仰的人爆发出的能量是巨大的。他们对中国的野心从来不会改变，只是时机选择的问题罢了。从甲午战争到数次挑起钓鱼岛争端的时机选择无一不恰到好处。但目前，一方面有美国的扶持和日美韩三方联盟，他才敢不断挑衅，但另一方面，中国已不是原来的中国，双方之间的整体差距还是很明显的，所以日本也不敢过度挑衅。

由于本文是研究中国房地产的当前趋势和未来发展趋势，所以在这里也就不再多研究政治问题了。总之，从国家利益之间的博弈来看，战争是不会全面爆发的，中日、中美局部战争爆发的可能性也较低。最终会走向谈判桌上，但同时这一问题也不会得到彻底解决，因此，在未来很长一段时间内，东海局势是在曲折中发展的。

东海局势目前的紧张，首先对日本经济的打击将会很大很大，还会造全球整个股票市场的大波动，中国的经济同样也将受到很大影响，首先GDP增速会持续下滑，经济各项指标也将全面走低。近期会导致房地产市场的不稳定，如果各国因东海问题而爆发全面战争的话，对于房地产将会是有史以来最大的打击。但我刚刚分析过，各国不可能爆发全面战争的，以后的东海问题将会回归到谈判桌上，但在未来很长一段时间内，这种时而紧张，时而谈判的局面不会打开。这也就意味着中国的经济发展在未来很长一段时间内将会受到制约，而和经济联系紧密的

房地产的未来发展趋势
未来房产公司发展趋势 第五篇

房地产的未来发展趋势

以现在的房地产的大势趋向分析，以发达城市为中心，发展中城市为周边，价格趋势就形成了金字塔的式样，且呈上升状态，各地区不同，或缓慢或快，但整体趋势不变，且金字塔呈壮大状态，边缘快速向两边扩展。由此，就造成了小片土地的作物粮食生产值远低于其作为地基建房的生产值，可利用土地逐渐减少，在作物上无其他高科技的作用下，粮食作物会随之减少，因此，假设人口基本保持不变，作物生产能力保持不变，政府要想维持社会的稳定发展，唯有宏观调控市场，推出政策，使土地的生产值高于建房；或者不推出政策，依靠科技的力量，提高作物的生产效率，但如此一来，房子的价格会持续上升，粮食的价格也会上升，最后会形成通货膨胀的局面，所以政府仍会推出提高土地生产利用值的方案，使粮食、住房及人口保持一定的动态平衡。

21世纪的10年代已经开启，然而，这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说，似乎有些寒冷。在最近的一个多月里，中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策。证券时报发表中国社科院世界经济与政治研究所助理研究员李春顶博士文章表示，中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。

房地产对中国经济贡献卓著文章称，已经过去的10年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。

在过去的10年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的

快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄，让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长。中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。

未来10年发展趋势和特点文章指出，展望10年代，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。可以预期的是，2010及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点： 第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。

第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。

第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。 第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2010年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。

当前调控应关注两个层面文章认为，从中国房地产当前的形势看，2010年的调控政策应该重点关注两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，10年代的中国房地产将会更加健康稳定和成熟。

2016房地产市场调查报告
未来房产公司发展趋势 第六篇

房地产市场调查报告（一）

一、xx房地产市场发展现状

优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20**年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。

xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。20**年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。20**年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。

目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。

二、xx商品住宅发展特征

产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。

价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。

供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。

消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。

产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少（多集中在后湖、金银湖）。

文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。

三、20**年（1-6月份）xx商品住宅供给和销售基本分析

（1）商品住宅价格与销量分析

xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居XX市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，20**年（1—6月份），xx住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入20**年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，20**年（1—6月份），xx住宅销量为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。

从上表可以看出，xx区的住宅物业平均价格同整个XX市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。

xx中心区作为XX市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。

同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。

（2）xx商品住宅市场供求关系

1、20**年（1—6月份）xx商品住房市场总容量约为45000套，1—6月总供给13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：1。

2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少

为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，XX市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。20**年（1-6月份），全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。

同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年（1-6月份）的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。

xx作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。

3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高

亿房研究中心的20**年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。

4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米

如下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。

5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米

20**年（1-6月份）xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%，90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现，从今年1-6月份的情况来说，xx90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。

四、xx各区域住宅市场发展概况

xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和XX区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：

（一）xx中心区

20**年上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。

从上半年xx中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。

出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费；当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。

xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起；时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射；融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。

预计不久的将来，xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个xx中心区的加快建设。

xx中心区主要在售楼盘信息（截止到20**年6月30号）

（二）古田片区

20**年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为68.59%。

从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。

从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。

政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。

古田片区主要在售楼盘信息（截止到20**年6月30号）

（三）二七、后湖片区

20**年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。

从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。

令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。

二七、后湖片区主要在售楼盘信息（截止到20**年6月30号）

（四）东西湖片区

20**年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。

从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。

虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。

多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近4年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。

和其他区域市场多层小高层高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。

东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，未来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁荣奠定基础。

房地产市场调查报告（二）

关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20xx年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。

20xx年榆林市区商品房均价1646元/㎡，20xx年涨至2300元/㎡，20xx年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，20xx年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管20xx年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20xx年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。20xx年--20xx年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中20xx年完成22万㎡；20xx年完成18.1万㎡，同比下降17.7%；20xx年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡（1540套），总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

【未来房产公司发展趋势】

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是2002年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大（见图2），充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，20xx年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。20xx年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区20xx年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放；二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了20xx年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。(

2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20xx年-20xx年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20xx年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从20xx年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从2001年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升（见表4）：

20**年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而20xx—20xx每亩均价为207.4万元，20xx年亩均价94.1万元，基本与20**年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，20xx年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。20xx年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从20xx到20xx年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍；之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得20xx年至20xx年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格（现价），从20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，20xx年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从20xx年—20xx年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。20xx年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到20xx年上升到33%；企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。20xx年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%。

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到20xx年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到20xx年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到20xx年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择（见表7）：

4、房地产业对财政收入的贡献。20xx年—20xx年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。20xx年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。20xx年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。20xx年1—10月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。

此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

从表8可以看出，20xx年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，20xx年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入20xx年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。20xx年1—10月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。

四、对规范我市房地产的几点建议

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。

一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用；又要科学、合理地控制投放数量；既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。

三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力；另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。

四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。

2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价最高的为45000元/㎡，最低为1130元/㎡，地价占房价最低例为5.3%，最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发；如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让；对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。

3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。

4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项：

其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐败的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留；对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。

5、加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加广大居民的收入，让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。

6、进一步放活二手房交易市场。目前，我市的二手房交易市场还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费，以吸引广大居民加入到这一市场上来，不断完善和繁荣这一市场，以推动榆林房地产业的健康有序发展。

总之，我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。

房地产市场调查报告（三）

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。

房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定20**年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在20**年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。

三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展

总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

及时掌握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。

2015地产公司五年计划
未来房产公司发展趋势 第七篇

地产公司五年计划

（2015年~2018年）

近年来，伴随着房地产市场的快速发展，存量房的成交也就相对而言开始加大。对于业主们来说，最大的希望便是能找到合适买方。能够快速、安全的进行交易，同时又能省心、省力。而与此同时，对于买房者来说，也希望能便捷地找到一间自己理想的房子安居乐业。全安的进行交易，使房产证和国土证能够顺利的过到自己的名下。在常德这个二手房非常成熟的市场中居然现在还有许多客户朋友不太信任中介公司。

前天，我和公司一名同事陪同客户一同去业主家里签订房屋买卖合同，关于说到定金存放于居间人处，做监管的时候。业主害怕了，不想卖房子了。分析原因总结出两点：1、业主不了解现在的中介公司，不相信中介公司；2、对我们**地产不够了解，担心公司收到定金后跑路，没保障。其实这是可以理解的，辛辛苦苦一辈子都是为了套房子，如果没有足够的信任，又怎么会轻易的交出自己的血汗钱呢？

想起大学班主任跟我说过，去年在北京买了一套房子，给中介公司六万元的手续费，那家中介公司就是--链家地产，北京市最大的房屋中介公司，光北京市就有六百多家。当时老师说，一个外地人来到北京买房，最担心的就是受骗，没有保障。这么强大的公司，我自愿为他们公司交付这么昂贵的中介费。大公司我放心，不怕上当，也没有后顾之忧；如果是小公司，担心受骗。即便是千把块钱的我也不愿意给，担心上当受骗。

所以，我认为，做公司、做企业就是要做得大。要不断的扩大企业知名度和社会影响力，做到让每个客户都知道公司的名声。要让每一位顾客都无可挑剔，让每一位顾客付款的时候都觉得心甘情愿且心里舒服。不需要大打折扣，客户过来就是让他们体验这种专业办事过程中的感觉。因此，为充分发挥公司现有资源优势和潜力，不断提升公司技术创新能力和提高公司管理水平、增强公司凝聚力、鼓舞员工士气、全面推进公司规模快速发展。结合公司当前发展趋势，特制定一个全新的五年发展规划：

一、规划时限：五年（2015年~2018年）

二、门店的开设

在**地产稳步发展的同时明确发展阶段思路，确立发展阶段的目标并分析各个阶段中可能会出现的问题，紧抓关键、规避风险。**地产从现在起就更应以树立品牌，“把做常德市最一流、最规范、最专业、最强大的房地产经纪公司”作为奋斗目标。以品牌、专业、业绩抢占市场；以管理为依托，发展常德最强大的房地产连锁公司。作为专业房产中介公司，公司将以“抓住机遇，向外拓展，向内挖潜，扩大品牌美誉，实现跨越式发展”作为指导思想，充分扩大“**地产”在常德市市内乃至周边地区的影响力，将现在已经拥有的首创分店、北站分店、三闾分店和东升分店四家门店扩展开设到二十家，规划如下：

2015年：扩展三家门店、并设立一个总部

上半年实现丹阳路分店的开设；然后设置总部，总部设立在首创大厦；年中实现五中分店的开设；下半年实现五强溪分店的开设。

2015年：继续扩展三家分店

分别是火车站分店、芷园分店和战备桥分店。

2016年：扩展三家分店

扩展鸿升分店、三岔路分店和西园店。

2017年：扩展三家分店

开设紫桥分店、北正街分店和烟厂分店。

2018年：扩展四家分店，达到20家分店连锁

实现黄金台分店、公园世家分店、梅尼分店和美景分店的开业。

力争在五年内让“**地产”成为常德市房产中介行业的龙头企业、最强大的中介公司，在房产中介行业推进的浪潮中添上浓墨重彩的一笔。

三、公司部门及管理阶层的设置

公司争取五年内建立健全的企业工作体系，包括：总经理办、行政人事部、财务部、业务部、客服部、策划部、商业部、法律部和党支部共九个部门，实现管理干部人员三十名。

作为管理层要不断给自己充电，拓宽知识面，才能更好的指导下属的工作开展，适应企业发展和市场需求。作为企业要积极鼓动管理层多开展研讨会等，为员工成长创造良好的企业环境，从而不断提升管理层的综合素质，造就复合型人才。每个企业都有初创期、成长期、成熟期和衰退期，而员工在一个企业中也同样存在成长期、成熟期和衰退期。对于工作表现优秀、业务水平优秀的员工，公司将给于合适的晋升空间，让其在新的岗位上迎接新的挑战。

公司的晋升渠道为：置业顾问→高级置业顾问→销售主任→分店经理→区域经理→营销总监→副总经理

四、人员的设置

人员的扩展计划：争取2015年人员扩展到70人，2015年人员扩展到100人，2016年人员扩展到140人，2017年人员扩展到170人，2018年人员扩展到200人。

人才是战略成败的关键，首先人才的招聘与选拔。做房产经纪人不但要懂得本岗位的专业知识，有吃苦耐劳的精神和善于表达的能力，更要有良好的品德，好品德是中介从业人员必备的素质。在人员的选拔上不唯才是举，德才兼备应成为选拔员工的首要标准。在企业的发展中必须有一群稳定的高素质的人才为企业服务。其次是员工的培训与考核，公司的任何制度与目标的实施都要靠人去执行，对员工进行长期的不间断的培训是公司不断发展的要求。对员工的培训内容应包括销售技巧、行业市场分析、专业知识、礼仪礼节、公司制度、公司规划、行业发展状况等进行系统的培训。使员工清晰的认识到本职岗位在全局的作用与重要性，了解本行业的最新动态，寻找差距弥补不足。加强员工的责任感、使命感，使企业的发展具有足够的动力。揭示员工工作的积极性及其未来工作的潜能，使员工本身、企业达到共同受益的目的。

在此希望更多的有智之士加入到**地产的队伍中来，公司的发展离开不大家的参与。加入**地产来实现我们大家共同的理想与目标，这里是年轻人为自己想法敢打、敢拼、有赚钱欲望地大舞台。希望大家多宣传，让有理想的年轻人加入**地这个大家庭。

公司的福利：底薪+提成+奖金+保险+公积金+季度旅游+年终奖+年终旅游

五、制度的设置

制度是战略实施的保证：首先关于制度的制定，制度要具有针对性、可行性和长期性。总的来说可分为工作制度和奖惩制度。前者是对各岗位的要求，后者是一种激励措施。健全的制度使公司管理程序化，集约化。杜绝了管理中的随意性和主观性。一个制度不健全的公司会使公司疲于管理而无暇顾及战略的实现。其次，制度的实行，有了严格制度，没有严格的执行就成了没用的摆设。制度出台以后，不管在公司哪个层面都必须遵守，以保证制度的严肃性。

六、对外宣传与广告

1、最有效的传播--客户口碑：满意的客户的一句表扬之词远远胜过任何说辞。口碑是最有说服力的广告，要想让客户主动进行口碑传播要做好三点：一是给客户提供性价比高、优质的房源；二是为客户谈价，为客户撮合这套房子的成交价格；三是在办理过户手续体现专业的过户水平，以及节省过户的时间。只有通过给客户留下公司最专业的服务水平和高效的办事效率，才有可能把自己的优势通过客户进行传播。2、最高效的传播：小众媒体：公司和有权威媒体合作，制定媒体传播策略。公司计划五年内实行与常德晚报、常德日报、常德民生报、生活向导报等的合作，并且制作广告宣传单张。最后，采用六只滑翔伞在天空中打广告一周，真正的做到常德人无人不知无人不晓。让每一个客户提到**地产时，无不竖起大拇指。相信**地产，让他们感受到在**地产成交：我们放心、我们舒心、我们省心。从此不再担心中介公司拿定金跑路，让**地产为行业起一个重大的带头作用。

公司五年发展规划及工作目标，任务艰巨，责任重大，前景光明。但是在公司管理层的正确领导下，上下全体同事的齐心协力的合作下，我们的目标就一定能完成、就一定能够实现。公司秉着“诚信、专业、规范、创值”的经营理念、“有家、有爱、有**”的企业语、“为每一个需要在常德卖房的人卖房子，为每一个需要在常德买房的人买房子”的使命，全体员工尽职尽责、扎实工作，我们一定能够再上新台阶，再创佳绩，再创新的辉煌，谱写新的篇章！

最后我祝愿：**地产像一只展翅飞翔的雄鹰，越飞越高！

2015情况汇报格式
未来房产公司发展趋势 第八篇

第1篇：情况汇报格式

情况汇报，就是情况报告，属于报告文种。

一般由标题和正文两部分组成。

（一）标题。标题可以有两种写法。一种是规范化的标题格式，即“发文主题”加“文种”，基本格式为“关于××××的情况报告”

（二）正文。正文一般分前言、主体、结尾三部分。

1．前言。写明调查对象的历史背景、大致发展经过、现实状况、主要成绩、突出问题等基本情况，进而提出中心问题或主要观点来。

2．主体。这是报告最主要的部分，这部分详述基本情况、做法、经验，以及分析研究所得材料中得出的各种具体认识、观点和基本结论。

3．结尾。提出解决问题的方法、对策或下一步改进工作的建议。

第2篇：情况汇报格式范文

一、报告的概念

报告适用于向上级机关汇报工作、反映情况、提出意见或者建议，答复上级机关的询问。报告属上行文，一般产生于事后和事情过程中。

二、报告的种类

综合性报告。是将全面工作或一个阶段许多方面的工作综合起来写成的报告。它在内容上具有综合性、广泛性，写作难度较大，要求较高。

专题性报告。是针对某项工作、某一问题、某一事件或某一活动写成的报告，在内容上具有专一性。

回复报告。是根据上级机关或领导人的查询、提问作出的报告。

三、报告的写作格式

(一)综合性报告的写法

标题事由加文种，如《关于2015年上半年工作情况的报告》；报告单位、事由加文种，如《东北师范大学教务处关于2015年度工作情况的报告》。

正文把握三点：(1)开头，概括说明全文主旨，开门见山，起名立意。将一定时间内各方面工作的总情况，如依据、目的，对整个工作的估计、评价等作概述，以点明主旨。(2)主体，内容要丰富充实。作为正文的核心，将工作的主要情况、主要做法，取得的经验、效果等，分段加以表述，要以数据和材料说话，内容力求既翔实又概括。(3)结尾，要具体切实。写工作上存在的问题，提出下步工作具体意见。最后可写“请审阅”或“特此报告”等语作结。

(二)专题报告的写法

标题由事由、文种组成，如《关于招商工作有关政策的报告》。有的报告标题也可标明发文机关。标题要明显反映报告专题事由，突出其专一性。

正文可采用“三段式”结构法。以反映情况为主的专题工作报告主要写情况、存在的问题、今后的打算和意见；以总结经验为主的专题工作报告主要写情况、经验，有的还可略写不足之处和改进措施；因工作失误向上级写的检查报告主要写错误的事实、产生错误的主客观原因、造成错误的责任、处理意见及改进措施等。结尾通常以“请审核”、“请审示”等语作结。

(三)回复报告的写法

标题与前两种报告大体相同

正文根据上级机关或领导的查询、提问，有针对性作出报告，要突出专一性、时效性。

四、报告的写作要求

(一)写综合报告应注意抓住重点，突出主要矛盾和矛盾的主要方面。在此基础上列出若干观点，分层次阐述。说明观点的材料要详略得当，以观点统领材料。

(二)专题报告，要一事一报，体现其专一性，切忌在同一专题报告中反映几件各不相干的事项和问题。

(三)切忌将报告提出的建议或意见当作请示，要求上级指示或批准。

第3篇：文化服务发展情况汇报范文

文化产业发展已进入机不可失、时不我待的机遇期，调研组认为。市应像抓工业立市那样抓文化产业，像大建设那样，狠抓文化产业的大发展，一定会有力助推我市经济发展，也必将有力提升城市文化品位，对贯彻落实，实现全面协调可持续发展有着重要而深远的意义。

初步了解了市文化产业的现状及未来发展趋势。现就有关情况报告如下：市政协“发展现代服务业”于今年五、六月份就我市文化产业发展情况进行了专题调研。调研采取听取情况通报、召开座谈会、实地察看本地文化企业及赴市学习考察等多种形式。

一、市文化产业发展概况

随着加快实施“文化强市”战略，近年来。市文化对经济发展的影响力和带动力逐年提高，产业得到较快发展。经济社会发展和满足人民群众文化需求中发挥着越来越重要的作用。

1文化产业规模初具

省级文化产业基地4个，市现拥有文化艺术中心、国家动漫产业基地等国家级文化产业基地2个。1个市级文化娱乐试点街区，产业集群效应初步显现。产业分布行业广泛，新闻传媒、出版物流、演艺娱乐、文化旅游、创意设计和体育产业等初具规模，多种所有制文化产业竞相发展。文化产业对经济的贡献率显着增强，据统计，市文化产业拥有固定资产92。5亿元，比上年净增。15亿元，占gdp比重达到4。2%比上年上升0。3个百分点，分别高于全省、全国1。9个和1。7个百分点，分别高于、0。1个和0。9个百分点，增速达29%快于全省文化产业增加值11。5个百分点，占全省文化产业增加值的比重为31。7%实现文化产业增加值55。23亿元，占全市gdp比重达4。34%

2产业结构逐步改善

市文化产业结构渐趋合理，从文化产业的核心层、外围层和相关层三个层次看。文化产业核心层的分量明显突出。据普查，市文化产业的核心层、外围层和相关层增加值之比为60。59。030。5直接从事文化活动的文化服务“业占绝对主导地位（文化产业的核心层、外围层）各行业实现文化产业增加值30。99亿元，占全部文化产业增加值的比重近七成，为69。5%比上年增长26%提供文化用品设备及相关文化产品生产和销售活动的相关文化服务”业（文化产业的相关层）增长明显较快，各行业实现增加值13。64亿元，占全部文化产业增加值的比重为30。5%比上年增长38%作为全省的政治、经济、文化中心，集中了一批以新闻、出版、广播影视、文化艺术为主的核心层文化产业，全省文化产业中所占的比重逐年提高，引领优势明显。

3文化企业实力增强

广电系统近3年来经营创收平均增幅达15%以上，国有文化企业发展迅速。经营创收总额达2亿元，比净增4000万元，增幅达25%省地市广电行业中稳居第一；文化系统截至底，国有资产达3亿元；晚报经营总收入1。47亿元，广告收入9900万元，发行收入3440万元，总资产已达2。2亿元。

新的文化业态不断出现，民营文化企业充满活力。涌现出“琴港演艺”璀璨明珠“阿里巴巴”文博“杏花印务”中设会展“儒林书业”等一批龙头文化企业。截至12月，市网吧、音像、歌舞娱乐等社会文化经营户近3000家，从业人员2万余人；印刷、打字复印、出版物批零等经营户10多家，从业人员2。2万余人，年产值38。8亿元；各类体育经营场所700多家，从业人员5000多人，固定资产投入8。5亿元。

4文化事业持续发展

以社区和乡镇基层文化设施为基础，以大型公共文化设施为骨干。公共文化设施网络布局初步完善。一批文化体育场馆和重点文化设施兴建，公共文化服务体系初步建立。市市级财政投入文化基础设施建设资金超30亿元。文艺创作精品迭出，一批作品在全国、全省获奖。文化活动惠泽民众，形成了广玉兰“艺术节、文化新春庙会等群众文化活动品牌，成功举办了第16届世界美术大会、第二届中国书法兰亭奖评选活动、两博会”文博会“等文化会展、文化活动。体育事业蓬勃发展，群众体育、竞技体育、体育产业规模逐步扩大，获得了20年全国体育大会举办权。

5体制改革不断推进

市文化体制改革相继推出一系列举措：一是成立了市文化广电新闻出版局，近年来。进一步理顺了政府与文化企事业单位的关系，实现了政企、政事分开，政府文化管理职能得到切实转变；二是完成了宣传文化系统5家经营性事业单位的事转企”改革和四家电影放映单位现代企业制度改革，启动了文博图等公益性事业单位内部“三项制度”改革，专业艺术院团目前正按照“出人、出戏、出效益”思路积极推进改革。这些举措进一步激发了文化事业和文化产业发展的活力，形成了文化事业繁荣发展、文化产业快速崛起的良好局面。

二、市文化产业发展存在主要问题

市文化产业发展虽取得了一定成绩，从调研了解的情况看。但总体还处于起步、探索、培育阶段，加值在地区生产总值中的比重达到8%以上的目标。市的文化产业发展任重道远，一些影响文化产业发展的问题亟待解决。

1管理机构有待加强和理顺

涉及多个行业和部门。目前我市尚未成立专门的统抓统管的文化产业管理机构，文化产业是文化与经济的融合。致使一些政策和项目的落实乏力推进。

市政府机构改革，从政府管理部门来说。经有关部门批准，市文化局作为全市文化块面的管理机关，单独设立了文化产业处，指导、协调全市文化产业工作，有独立的人员编制和财政经费，文化和广电合并后，取消了独立的文化产业处及相应的编制和财政经费，相关工作纳入局科技处（文化产业处）处室工作职能中，百分之九十是原广电局科技处工作职责，涉及到文化产业的职能大大削弱，和现在各级领导对文化产业的高度重视及市场的迅猛发展势头极不相称。

2文化产业总量和比重偏低

但主体“小、弱、散”整体实力和综合竞争力比较薄弱。与和两城市相比，市文化产业虽然门类较齐全。、文化产业增加值分别实现171。56亿元和84。4亿元，占gdp比重分别是9。5%和6。1%而我市实现增加值为44。63亿元，占gdp比重为4。2%明显低于和。因此，不论是从产业规模还是从经济总量中的比重来看，市文化产业发展尚显滞后。

3文化产业发展格局不均衡

但是总体实力弱小。以公有资本为主体的新闻出版、广播影视和文化艺术等传统文化服务业增加值（核心层）占据了大半壁江山，而在已经处于一般竞争性和完全竞争性、国家已经向非公有资本完全放开的文化创意、网络游戏、广告会展等高科技、高附加值以及文化旅游、文化休闲娱乐、文化经纪等高成长性新兴文化服务业（外围层）方面，市与文化产业发达城市相比还有很大差距。从核心层、外围层、相关层增加值的比例看，市为60。59。030。5为35。6：39。1：25。3全国平均为421840三层次结构与乃至全国有明显的差异。相比之下，以新兴文化服务业为代表的外围层，占有比重低于30。1个百分点，增加值比少63。04亿元，虽然我市新兴文化产业发展迅猛。市新兴文化产业仍处于弱小的产业发展阶段，透视出我市文化产业结构不均衡，新兴产业发展空间亟待开拓。

4文化产业和产品存在特色危机

科教人才资源丰富，历史文化底蕴深厚。三国名城、包公故里、科教基地、滨湖新城已成为“名片”同时，作为省会城市，还有着融汇各地文化的优势地位。但是文化资源还没有得到充分有效的整理挖掘和开发利用，具有地域文化特色的文化业态尚未形成。现有的文化产品多处于粗放型经营，缺乏文化产品的宣传推广和后续的配套经营。大多数文化产品缺乏创意和创新，缺少能够体现地域特色和人文风情的文化精品。

5配套扶持政策有待完善

政府支持和鼓励文化产业的决策受到文化企业的普遍认同和欢迎，近年来。出台的一系列政策，如市委、市政府《关于加快现代服务业发展的意见》合发〔〕22号）市政府《关于印发市加快发展现代服务业的若干政策（试行）通知》合政〔〕89号）特别是文化产业发展规划（2015等，对我市文化产业的发展起到很好的推动作用。但是目前为止，尚未出台具体的专门的文化产业发展配套政策；文化产业发展的统计指标体系没有建立，许多统计数字都是普查数据；政府扶持、政策倾斜、税收及土地优惠的力度还远远不够；文化市场、行业规范和投融资等体系还不健全；为文化企业提供技术创新、信息咨询、市场拓展、人才培训等方面还没形成完整、多层次、全方位的服务平台，特别是民营文化企业的待遇尚待提高。

6文化产业精英人才缺乏

夺取文化产业发展制高点的决胜因素。文化产业需要高层次复合型人才，一是缺乏文化创意人才。文化创意人才是文化产业最核心的生产要素。尤其需要既通晓文化产业内容、又具有自主创作能力的本土人才，既懂产品研发又懂艺术创作的实用专业人才，以及在国内外有影响力的高层次文化领军人才，而现有的人才储备远远不够；二是缺乏文化经营人才。文化经营人才是文化产业发展的领军人物，数量和质量决定了文化产业发展的规模和质量。市的文化经营人才屈指可数。

三、发展我市文化产业的建议

实施重大文化产业项目带动战略，党的大明确提出“大力发展文化产业。加快文化产业基地和区域性特色文化产业群建设，培育文化产业骨干企业和战略投资者，繁荣文化市场，增强国际竞争力”这为文化产业发展指明了方向。文化是城市的灵魂，城市文明和社会进步的标志，现代化城市建设的重要内容。文化对经济发展与社会进步的促进作用显而易见，可以说，没有文化的发展繁荣，就难以实现经济的可持续发展与社会全面进步。因此，针对存在问题，就进一步促进我市的文化产业发展，提出以下建议：

确立文化产业的支柱地位

即进入到文化消费的快速启动阶段；人均gdp超过3000美元，世界各国的发展实践表明：人均gdp达到00美元。即进入文化消费的快速增长阶段。人均gdp达到3853美元；人均gdp已超过5000美元，这预示着文化消费的快速增长阶段已经到来，文化产业进入到一个新的发展战略期。因此，应该进一步解放思想，用大的气魄，把文化产业的发展作为促进我市经济社会全面发展的战略举措来抓，把文化产业作为支柱性、战略性产业加以推动，确立文化产业在全市的支柱产业地位，力争到20年把文化产业发展成为增加值占全市gdp8%以上的支柱产业，成为经济结构优化与经济社会协调发展的重要推动力量。

推动产业发展设立专门机构。

一项系统工程。现有的工作机构已经适应不了产业发展的需求，文化产业的发展涉及方方面面。尤其是协调不了各种关系，必须建立健全新的领导体制和工作机制。建议成立市文化产业发展领导小组，由市委或市政府主要领导担任组长，宣传、文广、财政、规划、国土等部门负责同志为成员。领导小组可参照芜湖的经验，定期召开协调会和企业家座谈会，协调重点项目的推进落实，听取意见，改善投资及政策环境。政府职能部门设立文化产业办公室，具有独立的人员编制和财政专项经费，具体实施和落实文化产业发展的各项工作，行使政府对文化产业发展的日常协调推进和统一调控、监管职能。

扎实有力推进修订完善规划。

缺乏权威性、持久性和可操作性，市的文化产业规划目前还停留在行业规划和部门规划层面。需要进一步修订和完善。建议在十二五规划制定中，将文化产业真正放到支柱产业的战略地位，作为全市战略规划的重要组成部分纳入现代化滨湖大城市总体规划，统筹考虑、合理布局，提升文化产业发展规划的层次。同时，强化规划的贯彻力度，由市委、市政府来推动落实，用规委会、土委会的工作力度来大力扶持文化产业的发展。

做大做强文化企业培育龙头骨干。

既要有铺天盖地的中小企业，文化产业要成为支柱产业。又要有顶天立地的大企业。建议政府对我市各类文化企业有重点、有阶段、有针对的扶持。一是对特色鲜明、实力较强、成长性较好的文化企业如“樱艺缘”动漫、综艺、音谷“与中科院声学所合作）等科技含量高，有较长产业链，能够形成企业集群的好项目，通过出台土地、税收、规划、金融等相关优惠政策，进行重点培育和扶持，将其打造为上市公司，按现代企业制度及股份制方式运作，形成一批有实力、有影响的文化企业；二是对一些由于历史原因造成体制不顺、竞争乏力的文化企事业单位，进行必要的经营体制改革。例如三个专业演出团体，如果还在国字”号概念上兜圈是走不出困境的必须转变思想和机制，通过产权交易、共同投资、公司化运作等形式，挂大靠强，实施重组，实现新生，及至做活做强。

发挥项目带动作用实施大项目战略。

发挥大项目的集聚效应和规模效应。一是借助外力，强化项目带动。积极引进境内外战略投资者。特别要吸引具有雄厚资金、经营策略和营销人才优势的外来文化投资企业落户有重点地打造象芜湖方特这样的产业航空母舰；二是确定重大项目，实施定向招商。结合老城区改造，将桐城路打造成文化戏曲休闲一条街；将具有一定历史价值和文化底蕴的类似于“合钢”这样的老企业，其所闲置的部分厂房，可以作为早期工业文明遗址保留下来，并在此基础上进行相应的文化产业开发，改造成为具有文化、艺术特色的创意产业集聚区，等等。可采取政府先投入，做大做强后，再退出方式，如无锡尚德公司那样，政府投入的资金可以逐步退出。这部分资金可以循环使用，支持新的企业发展。通过大项目的实施，既能做大做强文化产业，也能带动周边传统餐饮业、商业、旅游业的繁荣，形成文化搭台，多方唱戏，各方共赢局面。市应抓住年举办全国体育大会的契机，有力带动文化产业的大发展。

成立文化产业投资公司设立专项基金。

使其以战略投资者的身份，设立文化产业发展投资基金。以股权投资的方式参与骨干文化企业的组建和发展。尽快组建文化产业投资公司，像城建投资公司那样对基金进行管理和运作。文化产业发展投资基金可多渠道筹措，一是帮助骨干企业尽快上市融资；二是大项目、大工程可通过发行企业债券融资；三是可以广泛动员社会资本投资于文化产业；四是可以通过财政设立文化产业发展专项资金，通过项目补贴、贷款贴息、奖励、融资担保等方式支持文化产业发展。同时，加大对文化企业的信贷支持力度。引导各类风险投资机构进入文化产业领域。成立文化产业风险投资公司、小额贷款担保公司以及风险担保公司，按照市场经济的要求，采取政府引导、资本运作、扶优扶强的模式，进一步优化文化产业投资结构，解决文化企业融资难问题。

建立和完善扶持政策体系

没有出台专门的具体的文化产业政策。而外地许多城市已走在市的前面，目前我市的文化产业政策体系还不完善。例如，芜湖市从起，市财政每年预算安排不少于00万元动漫产业发展专项资金，专门用于对动漫产业的奖励。建议市政府吸纳各地经验并结合我市实际，尽快研究制定较为系统、操作性强、细化的文化产业发展政策。例如比照高新企业进行税费减免；享受比工业用地更优惠的土地使用政策；信贷融资、资产处置方面按股份制和上市公司进行资本运作；人才问题上构建合理的引进、培养、使用和奖励机制；建立我市文化产业统计指标体系，知识产权保护和文化产品审批权限等方面参照先发地区做法等。

第4篇：化工单位集中整治情况汇报范文

化工园区经过三年多来的集中整治，目前已到了最后攻坚阶段，时间只剩最后的20多天，我们要以只争朝夕的精神，进一步振奋精神，咬定目标不放松，争取在9月底前全面完成化工企业关停任务，顺利通过省整治办的验收。下面我将化工企业整治近期的主要做法、成效、存在的问题及下步打算向各位领导作一汇报，待会区长还要作重要讲话，吾副区长还要作具体部署。

一、近期的主要做法和成效

1、依法推进整治。7月区政府向各化工企业发出了《限期关停、搬迁的通告》，在企业承诺关停的基础上，再次明确了关停的期限，8月区整办向各化工企业送达了关停的验收标准，使企业明确了关停要做的相关工作，使关停工作更具可操作性。上周，关停拆迁评估已全面结束，评估报告及需要的资金测算已提交区政府。在有关部门的推动下，近期蓝点化工、正荣富江等化工企业已在自行拆除机器设备。

2、开展对口帮扶。工口6部门对联系的化工企业，经常进行沟通联系、走访，动之以情、晓之以理，化解了企业对抗的情绪，并帮助企业解决关停、搬迁过程中的具体困难，有的甚至帮助企业进行转产，企业现在对整治化工企业的态度正由不理解到慢慢的理解和支持，有了较大的转变。

3、做好验收的相关准备工作。验收前的工作方案，由区整治办拟好后，区府办已下发至各有关部门，明确了验收各相关部门的责任。环保等部门对验收的工作方案进行了细化，将责任下到各科室，细化验收工作的每一项安排，保证了每一项工作都有人做，都有责任人，使验收工作不留死角。

二、当前化工企业整治过程中存在的主要问题：

一是部分化工企业新厂房建设进度慢，影响了搬迁进度的加快。搬至市园区的天源有机硅、英特化工、一川化工、兆宏化工、利得化工、金誉化工等6家和搬迁至外省的方达化工、秀晨化工、正荣富江等3家化工企业新厂房建设迟缓，由于种种原因都尚未建成，影响了搬迁进度的加快。二是部分化工企业搬迁资金较为紧张，如英特化工、龙华医药要求提前支付或尽早到位拆迁补偿资金。三是污水处理厂极需改造提升。污水处理厂目前还在运营，将来可改造提升，作为开发区处理生产、生活污水的污水处理厂，有关部门要积极向省里包装立项。污水处理厂是化工园区整治验收必看的一个点，目前在线监测仪器仪表及部分污水处理设备损坏严重，当前极需进行更新或修理，并做好生化细菌的培养，以备省、市验收组的检查、验收。四是部分关停化工企业设备未及时拆除、污染物未及时清理。已关停并拿到拆迁补偿资金的企业如科盛化工、佳联化工、恒化化工、博奥化工、塞姆中宇等，主要设备未拆除，门捷化工、科盛化工等等企业遗留的废水较多，有的关停化工企业还有固废未处理，有的关停化工企业厂区环境较杂乱等等。

三、下步工作措施。

一是要进一步明确工作职责。工口联系化工企业的6部门要进一步加大整治力度，多做企业主思想工作，让他们放弃幻想，尽早关停，原则上在9月20日前就要关停，帮助企业更改工商执照，更换税务登记，并提前5天通知企业不要再向反应釜投料，并以要求企业拆除主要机器设备。不主动或逾期不关停的化工企业要扣除或取消补偿资金，并按政府《关停通告》的要求，采取停水、停电的紧急措施强制关停。

二是补偿资金要尽早到位。据评估报告测算：最后13家化工企业关停需补偿资金2300万元（不包括搬迁市园区的土地差价补偿）（

三是要做好最后的扫尾工作。根据省整治办的验收标准，工口6部门，特别是管委会要督促企业做好相关的扫尾、善后工作，做到主要设备要拆除并下架。企业关停了，污染不能留，要及时督促企业处理固废、废水，确保遗留物不危害和影响土壤、地下水等周围环境，并做好厂容、厂貌的整理和厂区生态修复工作。

四是要做好验收的相关准备工作。一是做好现场检查的安排。现场验收前工口部门必须督促各企业拆除主要机器设备并下架，整理好厂容、厂貌，在现场验收时，要安排人员在每家关停厂区迎候，并做好情况介绍工作，区府办、环保、开发区要全程陪同；二是做好验收汇报工作。汇报总结材料近期由环保部门起草，送区府办把关，由区委、区政府领导审定；电视专题片，由广电台牵头完成，送区府办把关，由区委、区政府领导审定，机关事务局要做好相关会务工作。三是做好验收资料准备工作。主要是49家化工企业“一厂一档”资料的归集、化工园区验收监测、验收技术报告的编制等等。四是营造良好的宣传氛围。在省、市验收前及过程中，由宣传部门牵头，利用各种媒体全方位、多形式对化工园区整治成果进行宣传、报道，掀起整治宣传的高潮，为省整治办的验收，营造一个良好的舆论氛围。

第5篇：新型乡镇构建情况汇报范文

位于省西南部，的故乡，儒家文化发祥地，素以“孔孟之乡、礼仪之邦”著称。现辖12个县市区，156个乡镇（街办），6556个行政村（居），总人口818万人，其中农业人口608万人，总面积1。1万平方公里，耕地790万亩。年全市实现地区生产总值1736亿元，完成地方财政收入101。2亿元，城镇居民可支配收入13894元，农民人均纯收入5271。5元。今年以来，全市经济继续保持平稳较快增长势头，夏粮单产、总产均创10年来最高水平；第一季度完成地区生产总值432。95亿元、同比增长14。8％；农民人均现金收入1611。5元、同比增长25。8％，1—5月份地方财政收入50。02亿元、同比增长23。6％。下面，我就全市新型乡镇建设试点工作情况从三个方面作简要汇报。

一、新型乡镇建设试点工作的主要动因

党的对统筹城乡发展、推进社会主义新农村建设提出了新的更高要求，作出了建立以工促农、以城带乡长效机制、形成城乡经济社会一体化新格局的重大战略部署。开展新型乡镇建设试点工作，是市委市政府贯彻落实党的精神、顺应新形势新任务要求、立足实际作出的一项重大决策，主要出于以下几个方面的考虑：

一是统筹城乡发展，增强乡镇一级统筹能力的需要。乡镇一级是县域经济的主要支撑，是统筹城乡发展的重要平台，是引领村级发展的“龙头”，乡镇不强就难以强县、兴村，统筹城乡发展的方略就难以落到实处。从我市总体情况看，乡镇一级还比较薄弱，经济实力弱、收入水平低、产业基础差、统筹能力不强等问题较为突出。全市156个乡镇中，进入全国“千强镇”行列的只有6个，其中3个还位居900名之后，多数乡镇靠转移支付维持正常运转。加快培植建设一批经济强镇，引领推动县域经济社会快速发展，是我们开展新型乡镇建设试点工作的根本出发点。

二是构筑城乡一体化发展格局，加快推进农业现代化、农村工业化与城镇化的需要。是农业大市，农村人口占到74%；又是煤炭资源大市，未来几十年内，采煤塌陷地将多达近400万亩，人口持续增加、耕地持续减少，面临着可持续发展的巨大压力。无论从现实、还是从长远看，大量农民向非农产业转移仅靠大中城市和城市大工业既不可能、也不现实。最现实、最可行、最有效的途径和办法，就是加快发展农村小城镇。农村小城镇的发展必须要有产业支撑，这个支撑产业无外乎来源于两个方面：一方面建立在农业“母体”产业基础之上的、通过发展农业产业化经营、拉长产业链条大力发展二三产业；另一方面通过招、引、联和城市工业辐射转移，加快发展新兴工业。按照科学发展观的要求，新兴工业化必须节约用地、保护环境、集约发展，走园区化的路子。市虽现有94个建制镇，但普遍存在着规模小、辐射带动力不强等问题，去年全市城镇化率为42%，低于全省平均水平近5个百分点。市的农业基础较好，但产业化经营水平提升较慢，特别是规模大、档次高、辐射带动能力强的龙头企业发育慢、数量少。我们建设的新型乡镇，主要模式是依托现有的14个省级经济开发区和工业园，实行“镇区（园）合一”，以区为主，以区带镇，以镇促区，相互促进，加快建成营业收入过百亿元、地方财政收入过亿元的强园区、强乡镇，实现以工促农、以镇带村、融合发展的目标。这个发展过程，就是加快推进“项目进园区、居民进社区、农民变市民”的过程，是加快推进农业现代化与农村一二三产业融合发展的过程，是加快农村工业化与城镇化互促共进的过程。

三是实现创新发展，突破当前改革发展中突出问题的需要。任何新生事物的诞生都必然会遇到传统习惯的挑战，面临着一定的风险。改革创新更是如此，必须以试点探路和引领。统筹城乡发展、加快一体化进程，必须彻底打破长期以来形成的城乡二元结构，在深层次和关键领域突破。当前从发展上看，面临着“无形”和“有形”两个方面的制约，体制机制障碍是“无形”制约，土地和发展资金问题是最突出的“有形”制约，“无形”甚于“有形”，“无形”制约不破解，“有形”制约也难以解决，体制机制创新是当务之急、重中之重，也是难中之难。改革开放30年来取得了举世瞩目的巨大成就，实行农村家庭承包经营责任制是中国改革的发端，极大地解放和发展了农村生产力，但需要深化完善，特别是乡镇一级的行政管理体系和运行机制，从根本上讲多少年来没有大的改变，深化农村综合改革，重点和难点也集中体现在了乡镇这一层面，有些问题已到了非解决不可的地步。譬如，加快工业化步伐，是以工促农的前提和基础，但在园区建设上存在着与相关乡镇“两张皮”的体制障碍；县乡两级是统筹城乡发展的主体，但多数是“吃饭财政”，缺乏统筹实力和服务能力，建不成服务型政府，统筹变为“通愁”；建设新农村的任务艰巨繁重，需要广大基层干部充满着干事创业的激情和干劲，但传统的用人和分配机制，难以充分调动和持续保持应有的积极性和主动性。再如土地问题，严格保护耕地、实现占补平衡是一项基本国策，必须坚决贯彻执行，建设农村新型社区、推进农村工业化与城镇化都需要建设用地，土地从哪里来？必须立足当地实际，走好挖潜存量、用好增量的路子。我市现有村庄占地近150万亩，其中不同程度的“空心村”占到近三分之一，也就是说闲置近50万亩；传统的迁村并点、旧村改造，所节约腾出的土地不到三分之一，如走好社区化、公寓化建设路子，就能节约腾出三分之二以上的土地，潜力巨大，但必须解决开发建设上的诸多难题，需要典型引路。全市近几年内有近600个压煤村庄需要整体搬迁，长期的压煤搬迁村多达3600个，如何结合农村新型社区和小城镇建设，切实解决好搬迁村群众“安居”与“乐业”的问题也需要积极探索、积累经验。随着农村工业化、城镇化步伐的加快和现代农业的发展，农业适度规模经营是必然趋势，在稳定和完善现行经营制度的前提下，需要在组织形式、经营模式等方面勇于创新的先行者。从协调推进农村经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和党的建设要求上讲，都需要先进典型的示范引导。我们推行新型乡镇建设试点工作，就是为寻求解决上述问题的现实选择，力求把试点乡镇建设成为统筹城乡发展的样板区、新型工业化与城镇化互促共进的试验区、新农村建设的示范区，引领带动区域经济社会又好又快发展。

基于上述考虑，从去年9月份开始，我们组织专门班子首先在市内开展调研，然后到成渝国家统筹城乡发展综合改革试验区和江浙一些发达地区实地考察学习，经过反复研究论证，确定了试点工作指导思想、基本原则、目标任务和有关政策，制定了《关于推行新型乡镇建设试点工作的意见》，于今年5月份召开会议动员部署、正式启动。

二、新型乡镇建设试点工作的基本设想

我市首批试点乡镇确定的基本原则是，依托12个县市区所属12个省级经济开发区和2个省级工业园，与所涉及乡镇村进行整合，除市中区不具备整合条件外，11个县市区各有一个“镇区合一”的试点镇，其中兖州、邹城各另有一个“镇园合一”的试点镇。试点工作主要内容有以下三个方面：

（一）总体要求和发展目标。我们把此项试点工作定名为“新型乡镇建设”，就是要在以下九个方面进行创新探索：一是推行“镇区（园）合一”的新模式；二是调整区划拓展发展新空间；三是下放权力赋予乡镇一级更大的行政管理新职能；四是理顺乡镇一级财政体制，建立名副其实的镇级新财政；五是探索破解一些发展方面遇到的难点问题有新突破；六是配套制定相关扶持政策，优化发展新环境；七是形成激励约束新机制激发内部新活力；八是实现又好又快跨越式发展的新目标；九是走出一条加快推进新农村建设和城乡一体化发展的新路子。在发展目标上，明确提出到2015年，各试点镇要达到四个方面的建设目标：一是实现经济社会发展新跨越，形成产业支撑新优势；二是实现基础设施统筹建设新突破，形成城乡一体化发展新格局；三是构筑城乡公共服务新体系，形成社会事业全面发展新局面；四是健全镇村管理服务新体制，实现基层民主政治建设新目标。每项目标中都规定了具体的量化指标和必须达到的标准。

（二）基本原则。鉴于这项工作涉及思想观念、体制机制、发展模式、领导方式等各个层面，要求在试点工作中必须把握好四条原则：一是坚持规划先行，统筹协调、科学布局。充分发挥科学规划的龙头和引领作用，坚持把新型乡镇建设规划纳入全市经济社会发展规划、组群结构大城市建设规划、生态文明建设规划、小城镇和新农村建设规划的大格局中，防止盲目发展，无序建设。二是坚持解放思想，锐意改革、勇于创新。旗帜鲜明地鼓励探索、支持改革、激励创新，允许改革探索中有失误，不允许固步自封、无所作为。三是坚持产业支撑，因地制宜、突出特色。坚定不移地把产业强镇富民、培植壮大优势特色产业放在突出位置，走以产业发达推进城乡发展、以城镇发展带动产业振兴的路子。四是坚持动态管理，自我激励、自我约束。“重激励、硬约束、严考核”，在试点乡镇管理上能进能出，不搞“终身制”；在干部使用上能上能下，搬倒“太平椅”；在经济待遇上有高有低，论功行赏。

（三）主要任务和相关政策措施。一是推行“镇区（园）合一”模式。将省级经济开发区、工业园与相关乡镇合二为一，一套班子，两个牌子，实行“特区模式、以块为主、自我运作、自我管理”的管理体制。为扩大新型乡镇规模和拓展发展空间，将园区发展规划所涉及乡镇或部分村统一整合到试点乡镇管理。整合中调整行政区划涉及29个乡镇（街道办）、140个村（居），共减少建制镇4个，除个别镇外，试点镇规模都有不同程度的扩大。二是扩大新型乡镇管理权限。按照“依法下放、支持发展、责权统一”的原则，将市、县（市、区）发改、规划、建设、财政、税务、国土、环保、经贸、外经贸、人事、劳动保障、交通等部门的部分行政管理和审批权，通过授权或委托的形式下放给新型乡镇。同时本着有利于促进发展、不增加乡镇负担的原则，市、县两级有关行政执法权限，凡是能下放和授权、委托的，都下放给新型乡镇行使，并由其承担相应责任。三是创新用人和分配机制。新型乡镇实行全员聘任制，建立收入分配与工作实绩挂钩的绩效考核制度，干部的使用管理彻底解决等靠熬、论资排辈和干好干孬工资奖金一个样的问题。四是理顺财税管理体制。按照分税制要求和财权与事权相一致、增加基层财力的原则，建立以新型乡镇为独立核算主体的镇级财政体制。新型乡镇财政收入除按规定上缴中央和省部分外，市及市以下留成的新增财力按不低于50％比例返镇，用于经济社会发展。新型乡镇规划区范围内按有关规定征收的各项规费，除按规定上缴中央、省部分外，市留成部分全部返镇，县市区留成部分80%返镇。为加大财政支持力度，市里将列入市本级财政预算的工业发展资金、服务业引导资金、中小企业发展资金、科技创新资金、推进对外开放资金等专项资金加以整合，重点向新型乡镇倾斜，同时要求县市区尽力支持试点乡镇建设和发展。五是探索完善土地管理使用新路子。建设用地规划指标和年度新增计划适当向新型乡镇倾斜。新型乡镇规划区内通过搬迁改造建设集中居住区腾出的土地，积极申报置换为建设用地，用于园区项目建设。规划区以外撤村建居、合村并点腾出的土地，按照耕地总量占补平衡的要求，一部分等量复垦为耕地，其余部分可转换为建设用地，鼓励支持建设新型社区；坚持依法自愿有偿原则，积极推进土地承包经营权通过租赁、转让、转包、入股等形式合理有序流转，促进土地向种养大户、农民合作组织、农业龙头企业和优势产业集中，鼓励发展农业公司、合作农场等规模经营。六是深化投融资体制改革。试点乡镇可成立建设发展投资公司，具体承担资本运营服务。鼓励引导各类金融机构到新型乡镇开展业务，对新型乡镇的高新技术产业、基础设施建设等项目安排一定额度的贷款予以支持。允许农民以房产、土地承包经营收益权等作抵押贷款，引导支持建立村镇银行和信贷担保组织，积极推行农业政策性保险，鼓励支持各类民间资本投资新型乡镇建设。七是加快改革户籍管理制度。新型乡镇全面实行城乡统一的户籍登记管理制度，建立平等择业、充分就业机制。凡在镇驻地及园区从事二三产业、有稳定职业、固定居所的人员及共同居住生活的直系亲属，均可根据本人意愿办理城镇常住户口，平等享受教育、医疗、就业、兵役、社会保障等方面待遇，并承担相应义务。八是健全社会管理和公共服务保障制度。加快新型乡镇撤村建居社区管理体制改革，完善乡村治理机制。规范集体资产管理制度，全面推进“四荒”资源、林权、水域等产权制度改革，盘活农村集体资产。建立健全现代农业科技服务体系、金融保险支农服务体系。培育发展农民专业合作服务组织，按照《农民专业合作社法》要求，在各个主导产业链和专业村建立较为规范的农民专业合作社。建立健全农民培训制度和社会治安服务网络等。

三、新型乡镇建设试点工作进展情况及下步打算

从去年下半年开始调研论证，今年5月份正式启动，目前看，起步良好，进展顺利。一是组织领导体系健全。市委、市政府主要领导亲自抓，成立了由2位副书记任组长、4名常委和1名副市长任副组长、46个相关部门主要负责人为成员的领导小组，设立了专门办事机构，实行督导调度、情况通报等工作制度。各县市区也分别建立了专门的领导班子和办事机构，按试点工作推进要求组织了专门工作组靠上抓各项工作措施的落实。二是区划调整有序推进。全市新型乡镇建设试点工作会议后，各有关县市区和部门按照调整方案，严格履行相关程序，13个试点镇区划调整方案已上报省民政厅，省民政厅已派工作组来现场调研，近期正在办理批复手续。三是镇区（园）班子整合调整工作稳妥进行。按照“镇区（园）合一”的原则要求，组织部门召开专门会议研究落实，确定了领导班子调整及干部配备方案，近几天可全部明确到位。四是部门权力下放工作加紧推进。目前，涉及到职权下放的各有关部门基本完成了权力下放具体条款的制定和落实方案，近期将与试点镇逐一对接，办理授权委托的具体事宜。五是新型乡镇建设规划开始启动。各县市区立足及早谋划、高起点定位、高标准规划，已着手聘请高层规划机构的专家进行规划设计或修编。在下步推进工作中重点抓好以下几项任务的落实：一是抓好试点工作各种关系的理顺；二是加快部门职权下放与相关县市区、乡镇的对接落实；三是研究制定新型乡镇建设试点工作具体考核办法；四是尽快在财政体制理顺、投资公司组建运营、规划编制和重要改革事项上见到实效；五是适时召开新型乡镇建设试点工作现场会议，总结交流进展情况，分析存在的问题，研究对策措施，推进试点工作深入扎实开展。

第6篇：组织部公开活动情况汇报范文

长期以来，党务工作的神秘性，使组织部门在群众心目中往往披着一层“神秘的面纱”，随着改革开放的深化和扩大，科学执政、民主执政、依法执政的提出和推进，要求我们必须打破这种格局，揭开这层“面纱”，增强组织工作的“透明度”。组织部根据“树组工干部形象”和打造组织部门“党员之家、干部之家、知识分子之家”的要求，本着公开、公正、透明、高效的原则，探索试行了组织工作公开，并以此为载体，努力建设开放透明的组织部门，通过近几年来的不断规范和完善，取得了一定的效果，现将主要做法汇报如下：

一、开展组织工作公开的原则

鉴于组织部门业务工作的特殊性质，在开展部务公开工作过程中，组织部牢牢把握五项公开原则：一是建立健全组织工作公开机制，形成工作合力，严格做到涉密内容不公开。二是拓展部务公开的内容，让群众看得到，严格做到非密内容真公开。凡是群众关心的党内热点问题，只要不涉及党和国家秘密，只要不违反党的组织原则，我们都进行了公开。既注意防止形式主义、走过场，使应公开的没有公开，又切实杜绝“一股风”，搞短期行为。三是丰富组织工作公开的形式，让群众说得上。从有利于更好地服务群众出发，通过建立部务公开栏、定期召开部务监督员评议会等形式对部内各项工作进行公开。四是搭建组织工作交流平台，让群众评得出。把组织工作公开与做好推进各项工作结合起来，进一步提高组织工作水平。五是建好制度落实公开效果。对在推进组织工作公开过程中的一些好做法以制度的形式固定下来，逐步增强组织工作的透明度。

二、开展组织工作公开的具体做法

（一）加强领导，专门抓，专人抓。部务公开能否全面实行，规范运作，发挥实效，加强领导是关键。组织部成立了由部长任组长，副部长及各科室负责人为成员的组织工作公开领导小组，负责组织工作公开的总体部署和安排，从各科室选择熟悉组织工作、政治素质过硬的工作人员成立办公室，负责部务公开的日常性工作。将各科室的工作职责在科室上墙公开，使基层及前来办事人员不管走进哪个科室，都能清楚明了地看到各项工作职责。对履行工作职责情况，实行“月考评、季考核、年评先”的奖惩制度加以督促落实。实行部务公开科室包干制，将具体的部务公开工作分解到各科室，涉及到哪个科室的业务，由哪个科室负责。如：办公室负责对组织机构设置、科室职责、人员组成、联系电话等事项的公开，干部室负责对干部工作方针政策、干部任免动态、干部考评情况、干部教育培训等事项的公开，基层办负责对基层党组织“三级联创”创建情况、优秀党组织党员的评先选优情等事项的公开。同时，在每个乡（街道）指定一名部务公开工作联络员，每周与组织部联系一次，负责部务公开工作的上情下达，沟通联系，并及时地将组织工作的有关信息传达到各乡（街道）、村（社区）。

（二）拓展内容，常项稳，动态新。组织部门的工作涉及的面非常广，实行组织工作公开面临的首要难题就是公开内容的确定，哪些内容可以公开，哪些内容不能公开，哪些内容可以全面公开，哪些内容只能在一定范围内公开，必须要把握好尺度。组织部根据组织工作有关法律法规的规定和群众关注的程度，在认真讨论研究的基础上，对组织工作公开的内容和公开的范围及不宜公开的内容做了详细的规定，对组织部业务工作除依法保密事项和未研究确定的干部任免事项外将全部公开，内容涵盖组织机构和职能任务、政策法规和规章制度、干部工作相关事项、组织部门自身建设等12项大项70多小项，坚持常规性工作定期公开，根据实际情况每季度或半年公开一次；阶段性工作逐段公开，如干部培训、基层组织建设、党员队伍管理等方面的进展情况；临时性工作随时公开；保证公开内容常新、时间及时，增强了部内事务的开放度，扩大了党员群众的知情权、参与权和监督权。

（三）活化方式，纵到底，横到边。开展组织工作公开，其目的就是让尽可能多的人了解组织工作、关心组织工作、支持组织工作，因此，部务公开的对象不能仅仅局限于在职的党员干部，还应包括广大群众。为此，组织部积极创新公开方式，以“四个三”的方式全面公开组织工作，打造了一个纵向到底、横向到边的组织工作公开立体网络。

1、办好三级公开专栏。在组织部楼梯口设立部务公开专栏，同时在各乡（街道）党工委的政务公开栏和村（社区）党支部的村务公开栏中设立专栏，由各乡（街道）组织员随时负责对信息进行更新和发布。截止目前，组织部共办部务公开栏9期，公开组织工作要点、近期工作动态等事项41次，全面接受群众监督，在基层党委公开组织工作事项70多次。在村务公开栏公开市委组织部的年度工作要点以后，受到群众的广泛关注

2、搭建三种宣传平台。在开辟部务公开专栏，对涉及组织工作的一些方法、程序进行上传。在市广播电视媒体开辟“双满意建设”专栏，凡涉及组织工作的信息、调研、图像等资料，在不涉密的前提下，都及时整理播放。充分利用市、地区、自治区、中组部《组工信息》等纸质媒体，宣传组织工作。目前，已经在网上传组织工作资料70多份，在广播电台、电视台播放宣传组织工作的报道40多篇，编写市组工信息700多篇，地区采用240多篇，自治区采用80多篇，中组部采用4篇，在各类党报党刊发表党建文章80篇，在全面宣传报道组织工作的同时，进一步加深了广大干部群众对组织工作的了解，扩大了组织工作公开的渠道。

3、开好“三个评议会”。每月召开基层组织工作情况评议会。对涉及基层组织建设重大事项的，请各乡（街道）党委一把手、党委副书记、组织员参加会议，及时通报市基层组织建设工作进展状况，征求基层党委对组织部门的意见建议，并及时整改。评议会上对部分单位反映的村、社区阵地建设的问题，市委及时制定了《村、社区阵地建设实施方案》。每季度召开一次部风监督员评议会。从市人大代表、政协委员、基层党委、退休干部中聘请了16名部风监督员，每季度召开部风监督员会议，同时长期开通监督电话、设置意见箱、公开电子邮箱、群众和部风监督员及组工干部面对面反映监督情况的方式，及时听取社会各界对组织工作的意见、建议，接受各方面的评议，为组织部门改进工作作风提供依据和参考。在活动期间，召开部风监督员会议３次，接受部风监督员意见建议4条，整改率达100%。每年召开一次年终总结报告评议会。组织部坚持每年召集相关部门负责人，就组织部门一年来在基层组织建设、干部队伍管理、党员干部教育培训、组织部门自身建设、组织部门工作职责和内部干部调整及下一年工作计划等方面的内容向基层单位进行通报，使各基层单位负责人第一时间掌握组织部门的各项工作任务和具体的工作计划，接受广大干部群众的监督和评议。

3、发挥三支队伍作用。把组工干部作为宣传组织工作的主力军。严格落实“部领导接访日”制度，在“三同”、扶贫帮困、下基层指导工作时，向干部群众通报组织工作进展情况，疏通与党员群众直接沟通的渠道，使之成为最有效的公开方式。发挥好乡（街道）组织干事、党建干事的作用，充当组织工作“宣传员”。充分利用他们工作在基层、与群众联系紧密的特点，以“唠嗑、谈心、拉家常”等方式，向群众宣传组织工作有关信息。同时，组织部坚持每月召集乡（街道）组织员、党建干部进行培训，及时向他们公开组织部门近期的工作，为他们向群众宣传组织工作打好基础。发挥“三老”人员的宣传作用。组织部充分发挥“三老”人员熟悉组织工作、在干部群众中威望高的特点，扩大组织部部务公开的途径。在每月向他们发放补贴，组织他们进行学习的同时，经常了解他们的思想动态

（四）规范程序，易操作，严把关。组织工作公开是一项新开展的工作，怎么才能够既让程序规范部务公开工作，又使程序不会影响到一些时效性很强的业务工作快捷公开，是部务公开面临的一个难题。针对这一问题，喀什市委组织部立足工作实际，制定了提出、审查、公开、反馈、整改、建档6步工作程序，部务公开的项目、范围、形式由各科室先提出，由分管副部长签字审批后，报部委会审批通过后，再行公开。在组织部办公室常年设立征求意见箱，向基层单位公开组织部各科室信箱、联系电话，开通部长专线举报电话4部。部务公开后，由办公室根据党员和群众提出的意见和建议，进行搜集、整理和汇总，并给予相应答复或提出整改意见，并及时进行反馈或公示。为提高工作效率，组织部大胆尝试，在全体组工干部中推行办事承诺制，坚持实事求是的原则，每个科室、每名组工干部根据各自所负责的工作性质、任务的不同，提出工作承诺事项，承诺内容通过年初工作计划、岗位监督牌进行公开，时刻提醒自己履行诺言。为确保承诺事项的落实，开展组织工作公开以来，全体组工干部共承诺工作事项20项，目前已完成承诺事项18项。

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